Тяжело повлиявший на всю мировую экономику кризис 2008 года во многом был спровоцирован проблемами на американском ипотечном рынке. Это существенно изменило отношение банков к ипотечным кредитам, в том числе и в России. В 2009 году банки практически остановили выдачу ипотеки, и, несмотря на оживление, связанное с активностью АИЖК, докризисные объемы до сих пор так и не достигнуты.
Восстановление российского рынка ипотечных займов осложняется отсутствием у банков длинных ресурсов, необходимых для предоставления таких кредитов. Решить эту проблему может рефинансирование ранее выданных кредитов с помощью выпуска специальных ценных бумаг. Однако принятый в 2003 году Федеральный закон № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» имеет ряд существенных недоработок, не позволяющих банкам активно использовать этот инструмент.
Об этом президент Ассоциации региональных банков России, депутат Анатолий Аксаков говорил на IV ежегодной конференции Банковские ипотечные облигации новая история – вековые традиции.
Прежде всего, отметил он, действующее законодательство не делает разницы между бумагами, выпущенными специализированными агентствами, и бумагами, выпускаемыми самими банками. Однако эти модели существенно различаются и получили развитие в странах, отличающихся, как правовым регулированием, так и типовыми условиями ипотечных кредитов.
Ипотечные ценные бумаги, выпускаемые специализированными SPV получили широкое распространение в странах с англо-саксонской системой права, прежде всего, в США и Великобритании. Эта модель предусматривает списание выделенного пула ипотечных кредитов с баланса банка-оригинатора и передачу его специально созданной компании или трасту, который выпускает так называемые mortgage-backed securities (MBS). Это, по сути, нерегулируемые ценные бумаги, объем ответственности по которым ограничен требованиями по ипотечным кредитам и, в некоторых случаях, дополнительно предоставленным ипотечному агенту обеспечением.
Действующая уже более 250 лет в Европе модель предусматривает формирование на балансе ипотечных кредиторов покрытия, включающего ипотечные и иные активы, и выпуск долговых ценных бумаг, владельцы которых, в случае банкротства эмитента наделяются правом приоритетного удовлетворения своих требований за счет покрытия. При этом банк, выпустивший ипотечные закладные, отвечает по ним всем своим имуществом, что существенно повышает надежность этого инструмента. В настоящее время специальное законодательство об обеспеченных облигациях (закладных листах) принято в 26 странах Европы.
Благодаря особенностям организации и жесткому регулированию механизма рефинансирования ипотечных кредитов европейский ипотечный рынок пережил тяжелый мировой финансовый кризис с меньшими потерями, чем рынок США и Великобритании.
Ассоциация региональных банков России считает, что в отечественную практику целесообразно шире внедрять рефинансирование по европейской модели и подготовила необходимые изменения в действующий ФЗ № 152, а также в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» и некоторые другие нормативные акты, в том числе правительственный законопроект «О секьюритизации».
Прежде всего, необходимо более четко определяется специальный вид ипотечной ценной бумаги – облигация с ипотечным покрытием, выпускаемая кредитными организациями. Для целей терминологического удобства данной ценной бумаге дается название закладной лист.
Предлагается включить в текст закона новую главу, описывающую особенности эмиссии и обращения закладных листов, параллельно изъяв из главы 2 закона «Об ипотечных цененных бумагах» положения, касающейся эмиссии облигаций с ипотечным покрытием кредитными организациями.
Кроме того необходимо уточнить требования к системе управления рисками, корпоративному управлению и нормативам, которые должна выполнять кредитная организация, рассчитывающая на выпуск ипотечных закладных.
А также, для обеспечения интересов держателей ипотечных закладных,  предусмотреть норму, по которой имущество, включенное в реестр ипотечного покрытия, в случае принятия арбитражным судом решения о признании кредитной организации – эмитента закладных листов несостоятельным, исключается из общей конкурсной массы.
По мнению членов рабочей группы Ассоциации региональных банков России, предлагаемые изменения в законодательство сделают механизм эмиссии ипотечных ценных бумаг более гибким, прозрачным и существенно повысят его надежность. Это повысит интерес отечественных инвесторов к этому инструменту, что даст возможность банкам шире использовать его для рефинансирования ипотечных кредитов и положительно отразится на рынке ипотеки.